– Korábban nem volt gyakori, hogy a kivitelezők ne tudják felmérni, egy adott munkát mennyiért szabad elvállalniuk. Az elmúlt néhány évben azonban olyan mértékben szaladtak el az anyagárak, olyan gyorsan csökkent a szakemberállomány és nőttek a munkabérek, hogy azt még a korábbi megrendelések mellett is csak nehezen tudta volna feldolgozni a szakma. Ám mivel a megrendelések száma is megugrott, mindezt együtt nagyon sok cég nem tudta kezelni – mondta a Magyar Idők érdeklődésére Jámbor Attila, az Építésijog.hu szakportál szerkesztője.
Az építési ügyekre szakosodott ügyvéd szerint a vállalt munkákra kevesebb munkás jutott, és így még a leggondosabb tervezés mellett is csúszott a határidő. Ilyenkor lehet megoldás a szerződés módosítása, de a vállalkozói díjat és a szerződéses határidőt – érthetően – kevés építtető szeretné növelni.
Letudni a szerződéskötést
A szakember szerint a jogszabályi meghatározás alapján nehéz elválasztani, hogy miért kell az építtetőnek a vállalkozói díjon felül pótmunkáért vagy többletmunkáért fizetnie. – Egyértelműnek kellene lennie, hogy a vállalkozói díjjal járó munkákról írásban kell megállapodni, de az adminisztrációt mindkét fél szereti megspórolni.
A nem egyértelmű dokumentálásnak az is oka, hogy valamelyik vagy mindkét fél reménykedik benne, hogy utólag tudja érvényesíteni a díjat, vagy éppen nem kell majd fizetnie – jegyezte meg Jámbor Attila, aki szerint az előkészítésnél vannak a legkomolyabb hiányosságok. A felek ugyanis szeretik „letudni” a szerződéskötési procedúrát, és valamilyen minta alapján megállapodni, csak kezdődhessen már az építkezés.
– Azt, hogy később mire van joga a megrendelőnek és a kivitelezőnek, döntően a szerződés határozza meg, mert a jogszabályok csak általános előírásokat rögzítenek. A lehetőségekhez képest megfelelő jogi és műszaki előkészítéssel, valamint a beruházás folyamatának szakszerű dokumentálásával a vitás helyzetek köre jelentősen szűkül és a felek kockázata is csökken – mondta Jámbor Attila. Hozzátette, hogy az Építésijog.hu és az Artifex Kiadó éppen ezért konferenciát és szakmai konzultációt is szervez, hogy csökkentsék annak esélyét, hogy bíróságon kössön ki egy építkezés.

Csökkenteni kellene annak esélyét, hogy bírósági ügy legyen az építkezésből Fotó: Havran Zoltán
Csúszó átadások
Az általános minőségi gondok mellett viszonylag új jelenség az előző egy-két év szerződéseihez köthető árprobléma. – A minőségi problémák megfelelő szerződéses keretekkel és érdemi, folyamatos műszaki ellenőrzéssel elkerülhetők lennének, de az építtetők se a jogi, se a műszaki előkészítésre nem szívesen költenek. Fölösleges költségként élik meg ezeket, mondván, minek pluszszereplőt bevonni – fejtette ki az ügyvéd, hangsúlyozva, hogy a családi házas építtetők gyakran összekeverik az építési műszaki ellenőrt és a felelős műszaki vezetőt. Utóbbira – aki a kivitelező megbízottja – úgy tekintenek, mint aki azért van, hogy az építtető megbízásából ellenőrizze a munkát.
– Az építkezés természetéből fakadóan szinte nincs olyan eset, amikor ne lenne megoldandó műszaki probléma. Sokatmondó, hogy míg 2016–2017-ben nagyjából kéthetente jelentkezett nálam új építtető, az idén ez heti két-három esetre nőtt. Ők döntő többségében nem is a minőség miatt, hanem azért panaszkodnak, mert csúszik az építkezés, vagy éppen a vállalkozó levonult az építkezésről a befejezés előtt – magyarázta Jámbor Attila, aki szerint a tervtől eltérő kivitelezés is gyakori, főként ha nincs megfelelő részletezettségű terv, és ezért a kivitelező dönt a technológiáról, az anyagról.
Utólag az eltakart szerkezeteket ellenőrizni sem lehet, így az eltérés csak egy hiba megjelenésekor fedezhető fel. A nem kellően részletezett műszaki tartalom miatt az is vitás lehet, mit tartalmaz a szerződés. Ha a kivitelező tételes árat ad, több olyan munkarész kimaradhat, ami az épület megvalósításához szükséges.
Nincs fehér és fekete
– Nemcsak családi házaknál, hanem már lakóparkoknál is megjelent az a tendencia, hogy a beruházó kijelenti: a szerződött áron nem vállalja a befejezést. A beruházónak sok esetben még a foglaló visszafizetése is megéri, mert a jelenlegi árakon ezt beleszámítva is drágábban adhatja el a lakást – mutatott rá az ügyvéd, hozzátéve, hogy a nagyobb fejlesztéseknél döntően megmaradtak a régi, általános minőségi problémák és az alvállalkozói kifizetések elmaradása.
A helyzet Jámbor Attila szerint nem fehér vagy fekete: nem mindig a megrendelő, de nem is mindig a kivitelező a hibás, sőt van olyan helyzet, amikor valójában egyik fél sem tehető felelőssé, mégis vita alakul ki.
– A családi házas építkezések döntő többségében az lenne az építtető célja, hogy végre épüljön már meg a ház – de a jelenlegi kivitelezővel, a leszerződött áron erre nincs reménye. Mindkét felet megértem: az építtető azt mondja, hogy annyi pénze van, amennyire leszerződtek, a kivitelező pedig azt állítja, hogy a szerződéses áron már nem lehet megvalósítani az épületet – mutatott rá Jámbor Attila. Hozzátette: a csúszás oka az is lehet, hogy a kivitelező több épületet vállalt el, mint amennyire kapacitása volt.